Weerstandsvermogen grondexploitaties en grote projecten

• Ruimtelijke projecten zoals grondexploitaties, grote infrastructurele werken en herontwikkeling van stadsdelen zijn altijd omgeven met risico’s. Risico’s van operationele aard, strategische risico’s maar ook systeemrisico's, zoals economische ontwikkelingen, die door de gemeente niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn.
• Jaarlijks worden de ramingen van de nog te realiseren inkomsten en uitgaven van deze projecten geactualiseerd om een solide basis voor de projectbegrotingen te verkrijgen. Maar projecten verlopen soms anders dan wat op enig moment als meest waarschijnlijke scenario wordt geacht.
• Op de lopende projecten worden regelmatig analyses uitgevoerd om risico’s te identificeren die het bereiken van de projectdoelen in de weg kunnen staan. Om deze risico's te beheersen worden beheersmaatregelen genomen.
• Risico’s die optreden kunnen het resultaat van projecten sterk beïnvloeden. De gemeente heeft daarom buffers nodig om risico's op te kunnen vangen.
• Risico’s en onzekerheden rond de begrote inkomsten en uitgaven, maar ook rond de projectplanningen worden binnen bandbreedtes op basis van simulatie gekwantificeerd. Het resultaat hiervan wordt in onderstaande tabel weergegeven.
• Het gekwantificeerde risico (de benodigde weerstandscapaciteit) wordt meegewogen in de bepaling van het weerstandsvermogen.

• De benodigde weerstandscapaciteit ultimo 2018 komt uit op €4,9 miljoen bij een zekerheidspercentage van 90%. Hieraan ligt een risicosimulaties van de projecten op onzekerheden rond kosten, opbrengsten en planning ten grondslag.
• Ten opzichte van het jaarverslag 2017 daalt de benodigde weerstandscapaciteit (bij 90%) met €1,8 miljoen. Dit komt doordat de totale volumes aan investeringen en nog te realiseren opbrengsten in totaal met €46,6 miljoen zijn afgenomen.
• Daarnaast is het verwachte resultaat (voor winstneming) van de grondexploitaties verbeterd. Dit komt met name door hogere grondopbrengsten. Hierdoor zijn de mogelijkheden om risico's op te vangen binnen het positieve resultaat van de grondexploitaties toegenomen.
• De gehanteerde parameters ter bepaling van het weerstandsvermogen zijn gelijk aan die van het afgelopen jaar.
• De beschikbare weerstandscapaciteit (€7,4 miljoen) conform het jaarverslag 2017 is hoger dan de benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2019, zijnde € 4,9 miljoen (plus een marge van 10% is €5,4 miljoen). Het overschot van de beschikbare weerstandscapaciteit kan vrijvallen ten behoeve van de Algemene Reserve. Ook dan is de beschikbare weerstandscapaciteit van het grondbedrijf ruim voldoende om het berekend benodigd weerstandsvermogen te kunnen afdekken.

Weerstandsvermogen en scenario's
Om de uitkomsten van de simulatie, het gewenste weerstandsvermogen van €4,8 miljoen (90% zekerheid), betekenis te geven en de noodzaak te onderstrepen van een weerstandsvermogen dat aansluit op het risicoprofiel van de gehele portefeuille schetsen we hieronder enkele extreme scenario’s.

In onderstaande tabel zijn de scenario's weergegeven en afgezet tegen het resultaat op netto contante waarde van de vastgestelde grondexploitaties per 1 januari 2019 (ca. €18,5 miljoen).

• Scenario 1 geeft het effect weer als de geraamde opbrengsten met een vertraging van drie jaar gerealiseerd worden en de overige uitgangspunten gelijk blijven. Dit houdt in dat er drie jaar extra rentekosten (2,0%/jaar) worden berekend over de huidige boekwaarde.
• Scenario 2 geeft weer wat het effect op het basisresultaat grondexploitatie is van toekomstige grondopbrengsten als die 10% lager liggen dan nu aangenomen.
• Scenario 3 geeft weer welk financieel resultaat er volgt uit het staken van alle ontwikkelingen van de grondexploitatie projecten. Uitgangspunt voor dit scenario is dat de huidige boekwaarde van de grondexploitaties bij het staken van de ontwikkeling als verlies wordt genomen.

Eind 2017 en in de eerste helft van 2018 is een onderzoek gedaan naar de spelregels met betrekking tot het risicoprofiel in relatie tot het weerstandsvermogen. Ook het grondbedrijf was bij dit onderzoek betrokken.
De uitkomsten daarvan zijn toegelicht in de paragrafen Weerstandsvermogen van het Jaarverslag 2017 en de MJPB 2019 - 2022. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat het weerstandsvermogen tijdens de economische crisis niet toereikend was. De verliezen die in het grondbedrijf genomen moesten worden door de stagnatie van de vastgoedmarkt waren groter dan het berekende risicoprofiel en daaraan gekoppeld weerstandsvermogen. Zo werd onder andere de looptijd van grondexploitaties langer dan eerder ingeschat.
De parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen zijn parameters die ook op dit moment horen bij de actuele economische situatie.  In het kader van het gemeente brede financiële beeld worden robuustere scenario's in beeld gebracht. Als de vastgoedmarkt stagneert kunnen bij beperkte buffers ook hier weer tekorten ontstaan. Zeker nu verplicht tussentijdse winsten genomen moeten worden waardoor de mogelijkheden om binnen de grondexploitaties economische tegenvallers op te lossen beperkter aanwezig zijn. Ook wijzigt het risicoprofiel van het grondbedrijf door de behoefte aan meer sociale woningbouw en de noodzaak complexere binnenstedelijke locaties te gaan ontwikkelen waaraan zonder buffers niet kan worden bijgedragen.

Indien robuustere parameters worden gehanteerd voor de berekening van het risico profiel komt er een benodigd weerstandscapaciteit uit van €13,6 miljoen dit is €8,7 miljoen extra. Hierbij is rekening gehouden met een rentestijging, vertraging op de gronduitgifte tot 5 jaar en een dalende grondopbrengst, tot 10% lager.

Gezien deze omvang kan het noodzakelijk zijn voor 2019 en volgende jaren tussentijdse winsten niet vrij te laten vallen, maar deze als buffer te reserveren. In de herijking van de nota Risicomanagement en weerstandsvermogen en nota Grondbeleid zullen hier voorstellen voor worden gedaan.