Algemeen
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de grondexploitaties op hoofdlijnen doorgenomen. In een vertrouwelijke bijlage (Financiële Jaarrapportage Projecten 2018) wordt per project nader ingegaan op de wijzigingen. Het resultaat van de grondexploitaties komt tot stand door de projecten te actualiseren/herzien op het gebied van kostenramingen, opbrengstenramingen en de fasering.

In de Najaarsrapportage is al aangegeven met welke parameters, die extern getoetst zijn, de herzieningen van de grondexploitaties uitgevoerd worden. De parameters voor de kosten- en opbrengstenstijgingen zijn beperkt gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Voor woningbouw in de vrije sector wordt uitgegaan van een stijging van 3,5% in 2019 en 2,5% in 2020 en 2021. Voor de overige opbrengstcategorieën worden lagere percentages aangehouden, variërend van 1,5% voor winkels en kantoren tot 2% voor bedrijventerreinen. Bij de kostenstijgingen liggen de percentages tot en met 2020 tussen de 2,0% en 3,5%. Vanaf 2021 worden geen verschillen tussen de kosten- en opbrengstenstijging verwacht (beide 2%).

De rente is bij de herzieningen dit jaar niet aangepast ten opzichte van vorig jaar. De gemeente moet namelijk verplicht uitgaan van een gewogen marktrente. Op basis daarvan is in de gemeentebegroting de rekenrente voor het grondbedrijf wederom bepaald op 2%.

Jaarresultaat grondbedrijf 2018
Over 2018 is er een positief resultaat voor het grondbedrijf Arnhem van circa € 2,3 miljoen. Dit wordt als volgt gespecificeerd.

De belangrijkste kosten- en opbrengstenposten worden hierna op hoofdlijnen nader toegelicht.

• Afgesloten projecten

In 2018 is één project afgesloten, namelijk de Dreessingel. Het project laat een licht positief resultaat zien, van €116.000.

• Tussentijdse winstneming vastgestelde grondexploitaties

Conform de BBV-spelregels is binnen de vastgestelde grondexploitatie Zuidelijke Binnenstad tussentijds winst genomen. De tussentijdse winstneming bedraagt €0,96 miljoen. Bij de winstneming is nog wel duidelijk rekening gehouden met onder andere de looptijd en het investerings- en opbrengstenvolume in de toekomst van het project. Bij de Zuidelijk Binnenstad is dit beperkt waardoor een groot deel van de totale winst in het project al tussentijds toegevoegd is aan het resultaat van het grondbedrijf.

• Vastgestelde grondexploitaties - voorzieningen

Grondexploitaties waarop een verwacht financieel tekort zit, dienen vooraf te worden afgedekt. Dit wordt aangeduid als het voorzichtigheidsprincipe. Wanneer een grondexploitatie niet sluitend is, wordt voor het voorziene tekort een voorziening getroffen om de tekorten af te dekken.
Ten opzichte van vorig jaar zijn de totale voorzieningen met € 0,93 miljoen toegenomen. De voorziening van het complex CZ Olympus Kwadrant, van €127.000, is volledig vrijgevallen als gevolg van de positieve boekwaarde. Bij toekomstige investeringen in de openbare ruimte van de grondexploitatie is 'cashflowsturing' het uitgangspunt. Binnen de grondexploitatie Spijkerbroek is de voorziening afgenomen met €350.000, door een voordeel op de kosten voor het woonrijp maken. De voorzieningen van de complexen Gaardenhagen en RIJC-West zijn daarentegen toegenomen met € 200.000 respectievelijk €1.200.000. De toename van de voorziening in Gaardenhagen komt omdat de planning van dit project met een jaar is verlengd. De beperkte belangstelling voor dit type kavels in de huidige tijd geeft aanleiding om komend jaar voorstellen te doen om de huidige projectopzet aan te passen. Voor RIJC-West is de voorziening toegenomen. Het ruimtelijke plan uit 2008 is in 2018 heroverwogen op basis van actuele beleidskaders en de huidige marktsituatie. Op basis van een globale massastudie is geconcludeerd dat de maximale opbrengstpotentie lager zal liggen dan eerder is ingeschat, terwijl de investeringen aanzienlijk hoger zijn, maar noodzakelijk zijn om deze grondopbrengst te kunnen realiseren. Dit leidt tot een extra voorziening van ruim €1.200.000.

• Strategisch bezit

De rentelasten en beheerslasten voor het strategisch bezit worden zoveel mogelijk gedekt door het tijdelijke bezit te exploiteren. In 2018 waren de opbrengsten hoger dan de kosten, namelijk €0,64 miljoen om €0,48 miljoen. Daarnaast heeft in 2018 één verkoop plaatsgevonden, waarbij een kleine boekwinst is gerealiseerd. Totaal batig saldo van het strategisch bezit over 2018 is circa €0,16 miljoen.

• Voorstudies en overige kosten grondexploitatie

De totale kostenpost van deze categorieën bedragen circa €217.000.

• Erfpachten

Het netto erfpachtresultaat heeft ook in 2018 duidelijk bijgedragen aan het positieve resultaat van het grondbedrijf. Dit komt vooral door opbrengsten erfpachtcanon en (eenmalige) afkopen. Het resultaat is €2,2 miljoen positief.