Grondexploitatie
Hiervoor is beschreven hoe het jaarresultaat grondbedrijf per ultimo 2018 is opgebouwd. Hierin zijn voor alle projecten de laatste (financiële) effecten meegenomen. Echter zegt dit nog niets over de totale omvang van alle investeringen en opbrengsten en de risico’s die daarbij voor de toekomst aanwezig zijn. Deze paragraaf gaat eerst in op de totalen van de grondexploitatie en de effecten daarvan op het weerstandsvermogen voor het grondbedrijf.

Grondexploitaties in voorbereiding / strategisch bezit
Dit zijn locaties waar nog geen (financiële) ontwikkelkaders voor zijn vastgesteld. Per ultimo 2018 bedroeg de totale boekwaarde van het strategisch bezit €16,1 miljoen, ten opzichte van €15,7 miljoen in 2017. Deze stijging is een resultante van de verkoop van de panden Emancipatiebuurt, het afsluiten van het complex Noordpad 47A en de aankoop van de panden Korenkwartier. De boekwaarde bestaat uit de volgende elementen:

Voor een bedrag van circa €4,2 miljoen betreft het bebouwde gronden. Deze panden (inclusief ondergrond) zijn gewaardeerd tegen een bedrag van maximaal 80% van de oorspronkelijke aanschafprijs of, indien dit lager is, de getaxeerde marktprijs. De panden zijn aangekocht met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkelingen, maar worden in principe verkocht als inzichten daarover veranderen. Zo is in 2018 de laatste woning van de Emancipatiebuurt verkocht aan particulieren en zijn de panden Korenkwartier aangekocht, ten behoeve van de gewenste transformatie van de Varkensstraat.
Naast de gebouwen heeft de gemeente ook nog voor circa €11,9 miljoen aan onbebouwde terreinen als strategisch bezit. Deze gronden hebben een boekwaarde van gemiddeld €19,- per m2. In 2018 is het bezit Noordpad 47A overgedragen aan openbare ruimte. Totaal stijgt de boekwaarde, als gevolg van de mutaties in 2018, met circa €430.000 ten opzichte van 2017.

Vastgestelde grondexploitaties
In de onderstaande tabel is het totaal van alle grondexploitaties weergegeven. In 2018 zijn er geen grondexploitaties geopend. Totaal bedraagt de boekwaarde circa €54 miljoen (in 2017 €66 miljoen). Daarnaast moeten er nog voor circa €81 miljoen aan investeringen plaatsvinden (in 2017 €94 miljoen) en voor circa €156 miljoen aan totale opbrengsten (in 2017 €180 miljoen) gerealiseerd worden. De totale winstpotentie, oftewel het ingeschatte eindresultaat van de projecten, per 1-1-2019 bedraagt voor de grondexploitaties nog circa €20 miljoen.

Onderstaande grafieken geven het programma aan van woningbouw en niet-woningbouw die opgenomen is in de vastgestelde grondexploitaties.

Voor de korte termijn zijn op verschillende plekken in de stad nog enkele woningbouwontwikkelingen. Voor de langere termijn heeft de gemeente, buiten Schuytgraaf, geen eigen woningbouwontwikkelingen in de pijplijn.

Voor bedrijven, kantoren en ander commercieel programma geldt ook dat na 2023, met uitzondering van uitgifte voor bedrijven op Oude Veerweg, er verder geen gemeentelijke gronden meer beschikbaar zijn in de huidige projecten.

Reserves en begroting
Met het fors positieve resultaat uit het FJP 2017, zijn de bestemmingsreserves aangevuld. Op deze manier is het grondbedrijf weer beter in staat om eventuele financiële tegenvallers in de toekomst eerst zelf op te vangen, voordat een beroep gedaan wordt op de Algemene reserve. Naast de reserves is er ook nog een winstpotentie van circa €20 miljoen in de grondexploitaties. De winstpotentie is stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar (€20 miljoen). Dit betekent dat de totale resultaten het afgelopen jaar hoger zijn geworden. Vooral de hogere grondopbrengsten dragen hieraan bij. De winstpotentie binnen de projecten wordt overigens niet meegenomen in de beschikbare weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze middelen zijn namelijk nog niet vrijgevallen en komen daarmee ook pas in de toekomst tot onze beschikking. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe worden die daarom niet ingezet als dekking voor de weerstandscapaciteit. Wel draagt de winstpotentie bij aan het vermogen om risico's binnen de grondexploitaties zelf op te kunnen vangen.

In bovenstaande tabel staat aangegeven hoe de verschillende bestemmingsreserves zich over het afgelopen jaar hebben ontwikkeld. De bestemmingsreserve grondexploitaties is bij de voorgaande FJP maximaal gevuld. Hiermee kunnen de berekende risico's dus volledig worden afgedekt binnen het grondbedrijf. De hoogte van de bestemmingsreserve komt voort uit de weerstandscapaciteit die benodigd is voor het grondbedrijf plus een marge van 10%. De jaarlijkse maximale bestemmingsreserve grondexploitaties kan hiermee dus fluctueren, afhankelijk van de risico's binnen het grondbedrijf. Uit de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit volgt, dat ten opzichte van het jaarverslag 2017 de benodigde weerstandscapaciteit in 2018 daalt (zie voor toelichting; Weerstandsvermogen). Als gevolg van de daling van de benodigde weerstandscapaciteit, daalt de maximale hoogte van de bestemmingsreserve grondexploitaties naar circa €5,4 miljoen (in 2017 betrof dit € 7,4 miljoen). Hierdoor valt een bedrag van circa € 2,0 miljoen vrij. De gemaakte kosten ten behoeve van de ontwikkelingen Lorentz en Coehoorn zijn ten laste van de bestemmingsreserve Voorstudies gebracht. Hierdoor bedraagt het saldo van de bestemmingsreserve voorstudies € 0. De bestemmingsreserve Strategische posities is maximaal gevuld, conform het beleid en kent in 2018 geen mutaties. Op basis van de vastgestelde beleidskaders valt dit jaar circa € 2,0 miljoen vrij vanuit de bestemmingsreserves.

In onderstaande tabel is de begroting van het Grondbedrijf voor 2018 weergegeven. Hier werd reeds rekening gehouden met een positief resultaat voor het Grondbedrijf (vooral uit erfpachten).

De afwijking tussen het werkelijke resultaat Grondbedrijf en de begroting, zijnde € 1,3 miljoen en de vrijgevallen
€ 2,0 miljoen uit de totale bestemmingsreserve wordt, conform het beleid, toegevoegd aan de Algemene reserve.